Топ-100

Сколько стоит украинская земля

0

Виктор Янукович намерен в 2011 году начать и закончить земельную реформу в стране. По его словам, эта задача должна стать одной из первоочередных в деятельности всех ветвей власти. При этом президент назвал земельный вопрос «чувствительным» и предостерег от политических спекуляций.

Госзем: Земля готова к продаже

Вслед за этим заявлением главы государства Государственное агентство земельных ресурсов сообщило о завершении работы над подготовкой законопроекта «О рынке земель сельхоззначения», который позволит снять мораторий на продажу соответствующей земли.

Так, согласно законопроекту, приобрести такие земли смогут только граждане Украины и основанные на Украине юридические лица. Иностранные граждане в случае получения права собственности на землю будут обязаны в течение года провести отчуждение. В противном случае, отчуждение будет проходить в судебном порядке.

Далее. Территорию страны предлагается поделить на зоны, для каждой из которых установят свои нормы. Например, в Донецкой или Полтавской областях ограничение на владение землей может составить до 2-3 тыс. га земли, тогда как на Прикарпатье – несколько сотен га.

Что касается цены земли, то она, по словам замглавы Государственного агентства земельных ресурсов Николая Калюжного, будет основываться на нормативной оценке. Например, на сегодняшний день один гектар земли оценивается в 12 тыс. грн. Но в течение года эту норму пересмотрят, и оценочная стоимость составит, по прогнозам Калюжного, около 25 тыс. грн (примерно $3 тыс.).

Напомним, мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения действует на Украине с 2001 г. Главным аргументом сторонников сохранения моратория был и остается лозунг: «Земля – главное богатство Украины». Однако никто точно не называет цену этого главного богатства.

«Пока землю не начали покупать и продавать, оценить, сколько она на самом деле стоит, никто не может», – уверен директор консалтинговой компании «ПроАгро» Николай Верницкий. С ним соглашаются и другие эксперты. Например, в Земельном союзе Украины, членами которого являются многие организации, занимающиеся упорядочиванием земли, оценщики сельхозугодий и аграрии, объясняют, что пока на рынке под стоимостью земли подразумевают цену прав на аренду, которые компании перепродают друг другу вместе с фирмами – владельцами этих прав.

«Права на хороший участок плодородной земли, находящийся в приличном месте, стоит примерно $200–600 за га. При этом зачастую собственники включают в цену активы: домашний скот, строения и все прочее, находящееся на балансе фирмы. Но это только права аренды. Внести эту землю в свои уставные фонды или заложить ее в банке вы не сможете», – рассказал президент союза Андрей Кошиль.

Пока ориентиром служит минимальная цена, устанавливаемая государством. Оценщики говорят, что это и есть средняя цена. «Например, сотка земли товарного производства в Николаевской области, где хорошая, плодородная почва и много агрохолдингов, размещающих свои производства в том регионе, стоит около $50. В то время как сотка земли в Киевской области обойдется в $20», – рассказала член совета Украинского общества оценщиков Ирина Иванова.

Президент Украинской аграрной конфедерации, председатель Совета предпринимателей при Кабмине Леонид Козаченко придерживается иного мнения. Он считает, что если сейчас разрешить продавать землю сельхозназначения, ее стоимость будет очень низкой – в пределах $500-600 за гектар. Однако, в случае принятия необходимых законов, стоимость украинских черноземов после отмены моратория на продажу быстро вырастет. По мнению Козаченко, на первом этапе приватизации средняя цена земли за гектар будет колебаться в пределах $1,8-2 тыс.

Факторы, влияющие на цену земли:

– близость к рынкам сбыта;
– возможность сформировать большой земельный надел;
– близость к трассам, речным терминалам, железной дороге;
– орошаемость земли;
– населенность местности, наличие рабочих рук;
– ландшафт (равнины ценятся выше склонов).

Янукович: Земельной реформе угрожает коррупция

Как рассказала эксперт Ирина Иванова, сегодня в мире существует два метода определения цены сельскохозяйственной земли. Первый – путем сравнения с ранее проданными схожими участками – до появления рынка земли на Украине этот метод не заработает.

Зато вторым подходом с успехом пользуются при определении арендных ставок и цены продажи прав на землю. «Это определение цены земли, исходя из размера капитализации земельной ренты, или, проще говоря, из того, что земля может принести своему владельцу», – пояснила Ирина Иванова.

Однако, дополняет ее президент Группы консалтинговых компаний Наталья Лебедь, показатели урожайности нужно привязывать к затратам на производство и прибыль производителя. То есть, универсальная формула цены равна ожидаемому чистому доходу с данного земельного участка за вычетом ежегодных затрат на него.

Впрочем, Николай Верницкий уверен, что сегодня никакие расчеты не могут показать реальной картины. «Пока рентабельность украинского сельского хозяйства достаточно высокая – примерно 30%. Однако во многом это определяется тем, что у нас низкий земельный налог и большинство арендаторов не вкладывает деньги в севооборот, восстановление урожайности земли. Земля – не их, а значит, тратить большие деньги на поддержание ее урожайности – это как делать капитальный ремонт в съемной квартире», – считает эксперт. С появлением закона «О рынке земли», уверен Николай Верницкий, могут измениться ставки налога, а рентабельность, наоборот, снизится.

Как бы то ни было, пока совершенно очевидно лишь одно: в ближайшее время Украину ожидает аналогичный по масштабам 1990-х годов передел собственности. На коррумпированный рынок – а именно на это Виктор Янукович как раз обратил недавно особое внимание, требуя ускорить проведение земельной реформы, – будет выставлен невиданный объем государственного ресурса. Со всеми сопутствующими этому процессу издержками.

Подготовил Олег Лобанов,
по материалам «Фокус»

Share.

Comments are closed.