Опасная аренда: Чем может обернуться сдача жилья?

0

Как предупредить неприятности с арендой жилья, и что делать, когда они уже случились?

Если вы решитесь на дополнительный заработок от сдачи своей квартиры, будьте готовы ко всевозможным казусам. Наиболее ярким примером того, что может ожидать собственника квартиры, сданной внаем, может стать дело №2-308/11, рассмотренное одним из райсудов Львовской области.

Женщина с ребенком из-за тяжелого материального положения сдала квартиру, а сама с сыном переехала к матери. 10 мая 2010 г. она встретилась с откликнувшимся на ее объявление мужчиной и обсудила условия найма.

Мужчина сообщил, что вместе с ним будут проживать его жена и ребенок, и сказал: в квартире семья нуждается на длительный срок. Но собственница жилья возражала против долгосрочного проживания и дала согласие на пользование ее квартирой лишь в течение года.

Письменного договора найма жилья стороны не заключили, так как владелица жилья боялась, что жильцы зарегистрируются в ее квартире. 12 мая жильцы ввезли в съемное жилье мебель, детскую кроватку и иное имущество. Кроме того, хозяйка дала согласие (устное) на улучшение условий проживания, для чего жильцы заменили газовую колонку и ванну, правда, пообещав, что при выселении после окончания срока аренды все улучшения они демонтируют.

Однако с первых недель проживания жильцов в квартире хозяйка выяснила, что все договоренности с арендаторами не выполняются. Кроме того, на входных дверях появился дополнительный замок, ключ от которого ей не предоставили, чем пресекли ей доступ в квартиру. На просьбу хозяйки дать ей номера телефонов жильцы ответили отказом. Тогда женщина обратилась в милицию с заявлением о выселении жильцов.

Но выселять нанимателей пришлось через суд. В суде истица пояснила, что после ее обращения в суд ответчики перестали исполнять договоренность об оплате жилищно-коммунальных услуг.

Поскольку срок договоренности о проживании ответчиков (один год) на день рассмотрения дела истек, истица просила суд выселить их из жилья и обязать привести квартиру в состояние, которое было на момент сдачи квартиры в наем, а также взыскать компенсацию морального вреда в размере 1600 грн и возмещение стоимости юридических услуг в размере 350 грн.

Истица также доказала факт необходимости использования спорного жилья для себя и членов своей семьи, поскольку между ней и ее матерью возникли неприязненные отношения по факту проживания ее семьи в квартире матери.

В суде ответчик заявил, что договорился с истицей о проживании в спорной квартире в течение 3-х лет, от письменного договора найма истица отказалась, сославшись на нежелание платить налоги. А замок и домофон ответчик установил, так как истица постоянно досаждала им и угрожала выселением.

И что же суд? Он признал устный договор найма действительным в силу ч. 2 ст. 218 ГК (поскольку по договоренности сторон ответчики вселились в спорное жилье). Основаниями для расторжения заключенного договора суд назвал:

1) краткосрочный договор найма (до одного года) может быть расторгнут по требованию наймодателя, если плата за жилье не внесена свыше двух раз, что было доказано в суде (согласно п. 1 ч. 2 ст. 281 ГК);

2) договор найма может быть расторгнут по требованию наймодателя в случае необходимости использовать жилье для проживания самого наймодателя и членов его семьи, при этом наймодатель обязан предупредить нанимателя о расторжении договора за два месяца (ч. 3 ст. 825 ГК);

3) заключенный договор нарушил право на жилье несовершеннолетнего сына истицы – такой договор нужно было согласовать с органами опеки и попечительства.

В общем, своим решением суд расторг договор найма и выселил ответчиков без предоставления иного жилья, размер компенсации морального вреда снизил до 500 грн и взыскал с ответчиков 350 грн в качестве возмещения стоимости юридических услуг.

Итак, чтобы избежать подобных ситуаций, при сдаче квартиры в наем следует заключить договор найма жилья в письменной форме. Сам по себе он не является поводом для регистрации в таком жилье нанимателей, поскольку для проведения регистрации необходимо личное согласие и присутствие собственника жилья и членов его семьи.

Кроме того, если среди членов семьи есть несовершеннолетние дети, требуется согласие на заключение такого договора органов опеки и попечительства, поскольку он ограничивает права ребенка на жилье. Кстати, ГК не требует нотариального удостоверения такого договора, достаточно лишь письменной формы.

Тем, кто хочет обезопасить себя от всевозможных недоразумений с жильцами, можно посоветовать удостоверить такую сделку у нотариуса. Но едва нотариус удостоверит договор найма, он сразу направит информацию о новоиспеченном налогоплательщике в ГНИ. Так что тем, кто не стремится платить налоги из средств, полученных от сдачи квартиры в наем, стоит избегать нотариальной процедуры.

Также при заключении договора обязательно указывайте срок его действия, так как, согласно ст. 821 ГК, если договором найма жилья не установлен срок его действия, такой договор считается заключенным на 5 лет.

И еще. Несмотря на срок договора найма жилья, нанимателю предоставлено право в любое время отказаться от договора, письменно предупредив об этом наймодателя за 3 мес.

В общем, все возможные ситуации не предусмотреть. Но, как известно, знание – сила. Аренда – это очень серьезное мероприятие, поэтому все нужно подготовить очень тщательно.

Подготовил Олег Лобанов,
по материалам «Судебно-юридическая газета», Prostobank.ua

Поделиться.

Комментарии закрыты