Топ-100

Сделка с застройщиком: плюсы и минусы

0

На Украине существует более десяти разновидностей соглашений, которые касаются инвестирования в строительство жилья. Каждая из них имеет и преимущества, и недостатки, которые сказываются на стоимости квартиры и безопасности инвесторов. Степень надежности некоторых форм договоров вызывает споры среди специалистов.

Договор о договоре

Примером такой противоречивой сделки можно назвать предварительные договоры на приобретение жилья. Суть документа: продавец и покупатель соглашаются в будущем заключить договор купли-продажи определенной квартиры, но деньги за нее покупатель начинает платить сразу после подписания договора и до того, как обретет имущественные права.

По поводу законности этих договоров до сих пор ведутся дискуссии. Прежде всего, застройщики, которые использовали такие соглашения, часто составляли их без нотариального удостоверения. Однако Верховный суд в 2008 году постановил, что предварительный договор должен быть заключен в письменной форме и в присутствии нотариуса.

Кроме того, юристы говорят, что предварительный договор при покупке недостроенной квартиры не может действовать, потому что квартиры еще не существует, а значит, в документе невозможно указать ее точные характеристики, как этого требует Гражданский кодекс. Например, бывает, что квартира оказывается на 0,5-1 кв.м. больше или меньше запланированной площади. То есть на бумаге фигурировал один объект, а построен другой.

«Можно потерять жилье, которое строится, если заказчик передаст имущественные права на квартиру в составе объекта незавершенного строительства в ипотеку под обеспечение банковского кредита», – рассказывает об еще одном спорном нюансе юрист Наталья Доценко-Белоус. По ее словам, предварительный договор не обязывает продавца предоставлять квартиру, он лишь предписывает в будущем заключить договор купли-продажи. «Высока вероятность, что продавец на этапе подписания документа не будет иметь прав на строящийся объект», – объясняет юрист.

Вечная стройка

Конечно, форма предварительного договора упрощает отношения между застройщиком и покупателем. Так, клиент не обязан нотариально оформлять сделку и поэтому освобождается от уплаты госпошлины в момент заключения сделки, а будет платить его при подписании основного договора, если квартиру построят. Кроме того, продавцы привлекают клиентов тем, что цены на жилье при предварительном договоре бывают ниже, чем при других формах покупки недвижимости.

С другой стороны, в договоре часто не указывают дату заключения основного договора (т.е. дату получения квартиры). Об этом пишут так: «В будущем, на протяжении определенного срока (в определенный срок)». Как объясняют продавцы, установление момента передачи квартиры покупателю зависит не только от сдачи дома, но и от срока получения всех бумаг от городской администрации и БТИ. Таким образом, когда клиент обретет свое жилье – точно неизвестно.

Заманчивая рассрочка

Предварительные договоры используют не только на этапе строительства. Например, один киевский застройщик решил использовать эту форму для оформления продажи готовых квартир в рассрочку.

Во время строительства средства с покупателей собирались через продажу целевых облигаций. Покупателям, которые не успели оплатить полную стоимость облигаций, предлагалась рассрочка на 2-10 лет. Для указанной сделки компания выбрала форму предварительного договора, который заверялся нотариусом и содержал четкую дату заключения основного договора, а также точные характеристики квартир, ведь они уже построены.

Это предложение выгодно тем, что в отличие от ипотеки, где приходится платить банку немалые проценты, компания предлагает клиентам рассрочки платежей без процентов, то есть покупатель должен оплатить стоимость квартиры плюс административные расходы.

Но согласно предварительному договору квартира, в которую физлица инвестировали средства, становится собственностью компании по управлению активами, а деньги, уплаченные инвестором-покупателем за облигации, считаются инвестиционными средствами, а гарантированный платеж – задатком.

В итоге инвесторы, которые ранее покупали облигации, превратились в покупателей, которые дали владельцу жилья обычный задаток.

То есть за возможность продлить срок уплаты и отсутствие процентов (при ипотечном кредите банк берет процент, но залоговая квартира является собственностью покупателя) – клиенты "заплатили" правом собственности на уже выкупленную часть квартиры.

Как избежать обмана?

Конечно, лучший вариант – отказаться от заключения предварительного договора на приобретение квартиры, тем более той, которая еще не построена.

Однако когда сделка заключается с крупными застройщиками, имеющих хорошую репутацию, когда покупатель знает точные сроки вселения в квартиру, то риски значительно меньше, чем в других случаях.

Если вы всё же пострадали, например, возведение дома задерживается, то в первую очередь следует определить всех инвесторов, готовить коллективное обращение к застройщику с требованием предоставить дополнительные гарантии окончания строительства и собирать информацию для обращения в суд, если переговоры не дадут результата.

Обращаться ли сразу к правоохранителям?

Когда инвесторы вместо переговоров с застройщиком сразу пишут жалобы, строительство может стать еще более проблемным. Правоохранители придут с проверками, которые могут парализовать работу, и тогда ситуация может дополнительно осложниться, считают эксперты.

Кроме того, сознавая существующий уровень коррупции, следует хорошо подумать, привлекать ли карательные органы к решению конфликта: слишком легко они могут превратиться из арбитра в заинтересованную сторону.

Немедленное обращение в МВД оправдано тогда, когда четко понятно, что инвесторы стали жертвами мошенничества со стороны застройщика, который и не планировал заканчивать строительство.

Антонина Бажан,
«Экономическая правда»

Share.

Comments are closed.